"Proposta altera pontos que são base do Plano Diretor"
06/04/2018
Por Luciano Máximo
A revisão da Lei de Zoneamento do município de São Paulo proposta pelo prefeito João Doria (PSDB) é extemporânea e implode pontos fundamentais do Plano Diretor e Estratégico (PDE) da cidade. São pontos que estão em linha com as melhores práticas urbanas vistas pelo mundo, como o adensamento de áreas próximas aos grandes eixos de transporte público, afirma Philip Yang, fundador do Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole (Urbem).
É cedo para alterar pontos estruturais da lei, em vigor há apenas dois anos. "Qualquer alteração mais substantiva, que envolva mudança de valores e princípios, precisa ser objeto de estudos e debates aprofundados, e demandará ciclos mais longos para revisão", afirma. Algumas das mudanças propostas agora poderiam ser deixadas para a próxima revisão estrutural do Plano Diretor, em 2030.
Embora a proposta de revisão siga o rito legal para as consultas públicas e audiências, falta transparência e prazos mais longos para discussão, pondera Yang. Algumas das mudanças beneficiam segmentos específicos do mercado imobiliário e a falta de estudos que as embasem pode gerar desequilíbrio entre os interesse do mercado e os da sociedade. "O governo que queremos é aquele que funcione como plataforma transparente de trocas e gere externalidades positivas para a sociedade, não um capitalismo entre amigos". A seguir, os principais trechos da entrevista.
Valor: A revisão proposta pela Prefeitura de São Paulo altera o Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade? Em que pontos?
Philip Yang: Sim. A proposta altera alguns dos princípios basilares do PDE. É uma revisão cirúrgica, mas que atua sobre pontos fundamentais do marco regulatório em vigor. Fazendo uma metáfora, as mudanças propostas são como dinamites nos pilares estruturais no edifício da regulação urbana. E a implosão vislumbrada atinge os avanços do PDE que estão em linha com as melhores tendências no âmbito urbano e social de diversas cidades exemplares mundo afora: o adensamento populacional em torno dos eixos de transporte, a limitação de vagas para estimular outras formas de transporte, a
diversidade e a inclusão social pelo incentivo à produção de habitação para a população de baixa renda em ambiente urbano adequado, a limitação do tamanho máximo dos empreendimentos para evitar a formação de grandes quelóides [cicatrizes] no tecido urbano.
Valor: A revisão pode gerar questionamento na Justiça e, eventualmente, insegurança jurídica?
Yang: A prefeitura se esforça para que o processo de revisão obedeça aos ritos legais de publicização e organização das sessões de debates públicos. Mas a fragilidade legal está no fato de que as mudanças sugeridas no zoneamento têm impactos substanciais no Plano Diretor, que deve obedecer a um ciclo de revisão mais longo, de 16 anos. Em tese, o zoneamento precisa estar em perfeita consonância com o PDE e a proposta de revisão rompe a unidade de propósitos entre eles. As justificativas apresentadas são suficientes apenas em questões associadas aos ajustes simples. Nas questões mais complexas, como as que mencionei antes, faltam estudos mais aprofundados que mostrem os efeitos das medidas sobre o funcionamento da cidade.
Valor: Poderia dar exemplos?
Yang: Parte importante do empresariado da incorporação me dizia que o PDE deslocaria a atividade imobiliária para municípios vizinhos. Dados recentes mostram o contrário, que houve um aumento de imóveis lançados em São Paulo e uma queda correspondente nos demais municípios da região metropolitana [que não alteraram seus zoneamentos]. São necessários cautela, estudo e certo distanciamento temporal para que não nos deixemos levar por argumentos parciais ou
falaciosos. A economia de São Paulo é sofisticada e formada por uma cadeia complexa de agentes. As reformas pretendidas parecem gerar vantagens concentradas em um subsegmento do mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que geram perdas difusas para o resto da economia e da sociedade. Deixar isso acontecer seria um erro coletivo gravíssimo.
Valor: A Lei de Zoneamento, com apenas dois anos de vigência, precisa de um ajuste agora? Em que contexto modificações devem ocorrer?
Yang: Ajustes podem ser desejáveis e necessários, mas qualquer alteração mais substantiva, que envolva mudança de valores e princípios que se estabeleceram em lei, precisa ser objeto de estudos e debates aprofundados, e demandará ciclos mais longos para revisão, como a própria lei determina. Esses ciclos mais longos são necessários para medir os impactos efetivos da lei. Nesse sentido, cabe perguntar como a atual gestão está usando e aperfeiçoando, ou não, os instrumentos de monitoramento do PDE. Modificações da Lei de Zoneamento devem ocorrer em função de rupturas tecnológicas, de processos de reestruturação produtiva, de mudanças demográficas ou de grandes transformações na ordem econômica e social. Por exemplo, a economia do compartilhamento produziu uma mudança comportamental na sociedade, sobretudo no uso do automóvel. O PDE e a Lei de Zoneamento contemplam isso, mas a revisão proposta pela prefeitura quanto a vagas de estacionamento parece não entender o alcance das transformações em curso e quer retroceder. A valorização do carro está na raiz de muitos dos problemas de ocupação do solo.
Valor: Desconto na outorga onerosa: o argumento é que haverá mais interesse do setor imobiliário, o que aqueceria a atividade.
Yang: Não acredito que haja relação direta entre desconto na outorga onerosa e dinamização do setor imobiliário. Números recentes do Secovi [sindicato da habitação] mostram o contrário: a indústria da incorporação dá mostras de crescimento sem o desconto pretendido. A revisão proposta subverte a regulação da outorga onerosa de forma a privilegiar um segmento de mercado em detrimento da capacidade do poder público de obter recursos destinados à melhoria da vida urbana em todos os âmbitos -expansão da rede de transportes públicos, a produção de habitação popular etc. No final das
contas, estamos falando da eficiência econômica da cidade. Se você quer menos buracos na rua, lembre-se que é a arrecadação da outorga que permite que o município construa e gerencie a infraestrutura pública. Muito alta, a outorga pode matar a atividade imobiliária, mas, muito baixa, pode matar a cidade por falta de recursos para infraestrutura. Descontos por canetada, como resultado de uma conjuntura específica de mercado, não parecem a solução mais adequada.
Esse mecanismo foi negociado por um arco amplo de interessados e não deve ser alterado sem base sólida de conhecimento. O mercado se ressente com a precariedade do ambiente de negócios, com o custo de capital e riscos aprobatórios elevadíssimos. Ainda no plano estrutural, incorporadores sofrem com uma das maiores recessões que o país atravessou, que gerou queda vertiginosa de vendas, número sem precedentes de distratos e dos estoques na cidade. Nada mais justo, nesse contexto, que políticas públicas específicas e medidas econômicas anticíclicas sejam adotadas para mitigar os problemas da indústria imobiliária. Nada mais injusto, no entanto, que a política urbana seja deformada para servir como muleta de um subsetor imobiliário no enfrentamento de seus problemas, em detrimento de outros segmentos do mercado e da população.
Valor: Que reflexo teria o estímulo à construção de apartamentos maiores, com mais vagas de garagem em áreas com boa rede de transporte? E a permissão de construir edifícios mais altos no miolo dos bairros?
Yang: Edifícios nos eixos de transformação urbana, justamente os servidos por transporte público a uma distância de até dez minutos a pé, com mais vagas de garagem, vão na contramão da história. O zoneamento buscou, de um lado, densificar os grandes eixos dotados de transporte e, de outro, preservar as características de vida de bairro em seus miolos, assim como fazem diversas outras cidades que admiramos. Estudos têm mostrado que cerca de 50% da área total privativa construída em São Paulo é dedicada a vagas de garagem. Faz sentido manter esse padrão, quando a matriz de viagens na cidade mudou e continuará mudando radicalmente nos próximos anos? Para não parecer intransigente, eu diria o seguinte: poderá até ser válido densificar os miolos de bairro, mas essa decisão pode ser deixada para a próxima revisão estrutural do Plano Diretor, daqui a 12 anos em 2030. As propostas da revisão retiram o poder indutor da política urbana do PDE, ao igualar os produtos imobiliários nos eixos e nos miolos, tirando as vantagens oferecidas nos eixos para todos os empreendimentos que venham a aderir aos novos modelos propostos. Queremos, afinal, encontrar uma política que beneficie a população, ou dar vantagens para um subgrupo de incorporadores? Se queremos ser uma economia moderna, temos que zelar pela transparência e por regras que não representem a captura de um ou outro segmento do mercado.
Valor: A prefeitura argumenta que o custo dos imóveis cairá com a revisão. Dá para acreditar nisso?
Yang: Francamente, não acredito, mas estou aberto para que me demonstrem o contrário. A formação de preços é resultado de uma série de fatores, e a outorga é apenas uma das variáveis de um conjunto que inclui o preço da terra, a oferta de crédito e, acima de tudo, a vontade do proprietário de comercializá-la ou não. Outro fator determinante é a elasticidade da demanda, que varia muito em diferentes segmentos do mercado. Os ciclos econômicos mostram que as curvas de valor de venda se comportam de maneira bastante descolada da curva do custo de produção. Nos momentos de
'boom', os valores de venda ficam bem acima dos custos. E a prefeitura não esclarece como a diminuição do custo da outorga poderia reduzir o valor de venda dos imóveis. A retomada do crescimento do setor imobiliário indicada pelos números do Secovi parece demonstrar que terá sido a crise econômica a grande vilã do setor imobiliário nestes últimos anos, e não a política urbana que, vamos lembrar, é uma construção histórica, de diferentes administrações, inclusive a federal, que instituiu o Estatuto das Cidades, em 2001.
Valor: Faltou transparência no processo de revisão da lei promovido pela prefeitura? A gestão argumenta que segue os ritos legais.
Yang: A gestão segue os ritos legais referentes ao prazo estipulado para as consultas públicas e audiências. Mas é um tema complexo, de repercussões amplas na vida econômica e social, que merece ser debatido com calma. A proposta de revisão trata de temas muito distintos que precisam de mensurações e análises específicas. Nesse sentido, faltou transparência e prazos mais longos para a produção de conhecimento a respeito das propostas. E, acima de tudo, faltou fundamentação teórica e empírica em relação ao suposto aumento dos preços dos imóveis gerados pela cobrança da outorga onerosa. Outro tema que merece estudo: o entendimento de como a elasticidade da demanda varia em diferentes faixas de renda e segmentos do mercado. Este é um elemento importante para que o governo estabeleça marcos regulatórios que garantam o equilíbrio entre o funcionamento dos mercados e a geração de bens coletivos. E é este o governo que queremos: um autoridade pública que regule o mercado, para que funcione como plataforma transparente de trocas e gere externalidades
positivas para a sociedade, não um capitalismo entre amigos.