TENDÊNCIAS E DEBATES

A verticalização estimulada pelo Plano Diretor é benéfica para a cidade de São Paulo? SIM

​Folha de São Paulo

30 de outubro de 2021

Selva de prédios e a regulação urbana

Modelo é necessário, desde que contribua para o adensamento da metrópole

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Philip Yang

As cidades podem crescer para cima ou para os lados. Ou seja, diante de pressões por crescimento, podem sofrer verticalização ou espraiamento. Em S. Paulo, esse debate vem sendo motivado por duas ordens de questões.

A primeira gira em torno de preferências, legítimas porém particularistas, por lugares menos ou mais aglomerados. Dada a liberdade de escolha, limito-me a registrar, de forma anedótica, que muitos dos oponentes da verticalização e do adensamento são aqueles que admiram, mesmerizados, a beleza de Chicago, conhecida por seus arranha-céus, ou o adensamento de Paris, notória por ostentar um índice de densidade populacional três vezes maior que o de São Paulo e uma paisagem urbana dominada por prédios de seis andares, colados uns aos outros e sem recuo frontal.

A segunda questão tem como motor a pressão do mercado imobiliário, que busca duas mudanças no Plano Diretor (PDE) e na Lei de Zoneamento: (a) aumentar o tamanho das unidades situadas nos eixos de transporte, limitadas pela regulação conhecida como cota-parte, que visa favorecer a produção de apartamentos menores e induzir o adensamento e (b) eliminar o limite de altura nos chamados miolos de bairro.

Se adotadas, as consequências dessas propostas são conhecidas. Nos eixos, o adensamento seria menos intenso, as unidades mais caras e portanto menos acessíveis. Nos miolos, a verticalização subverteria a lógica do Plano Diretor do zoneamento ao enfraquecer a desejável hierarquia entre áreas dotadas de infraestrutura e o interior dos bairros, que seriam prejudicados com o impacto do tráfego, iluminação e ventilação inadequadas e perda de caráter de vida local.

A verticalização (não necessariamente o adensamento) está acontecendo em lugares com pouca área urbana disponível, como no eixo da Rebouças. Depois da febre do Minha Casa Minha Vida, que espraiou as cidades, o mercado de capitais agora aloca grande volume de recursos para áreas não-periféricas. Novas construções não atendem a demanda de baixa renda, nosso maior problema urbano. Para quê e para quem, então, precisamos crescer?

Se queremos evitar o espraiamento e o déficit habitacional, o oportunismo do capital precisa ser moldado pela regulação, dado que a ação livre do mercado acarreta efeitos ambientais e sociais indesejados.

Problemas das cidades são situados numa camada mais profunda do que a da legislação urbana. O capitalismo busca friamente a reprodução do capital. A democracia liberal segue muito mais permeável à captura regulatória pelo mercado do que a pressões da cidadania e do conhecimento científico. Ambos encontram-se em rota de colisão com os interesses maiores da sociedade.

Democracias e capitalismo precisam ser aprimorados por mecanismos que garantam mais transparência, debate, representatividade e por uma regulação de externalidades negativas. Só assim, as cidades poderão contar com uma organização espacial que favorece a economia e beneficia a grande maioria da população.

Em 2030, a superfície urbana do planeta deve chegar ao triplo do que era em 2000. Essa expansão cria fricção com mananciais, áreas de preservação e fronteiras agrícolas, além de agravar o risco a espécies em extinção e aumentar o custo ambiental das redes de energia, saneamento e transportes.

Nesse contexto, a verticalização, mais do que desejável, é necessária, desde que contribua para o adensamento da cidade. O Plano Diretor de São Paulo é correto ao estimulá-la, e são nocivas as tentativas de reverter a sua lógica.

 

Philip Yang

Mestre em administração pública pela Universidade Harvard e fundador do Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole)