10/07/2020

Por Anaïs Fernandes, Valor — São Paulo

Pós-pandemia deve mudar dinâmicas imobiliária e de transporte nas cidades, diz Yang

Por Anaïs Fernandes, Valor — São Paulo

A crise da covid-19 não deve mudar de forma radical os processos já em curso de ordenamentos espaciais e territoriais das cidades, o que não significa que mudanças não serão observadas, por exemplo, nas redes de transportes, na segmentação dentro dos municípios ou no equilíbrio de mercado entre imóveis comerciais e residenciais. Essa é a avaliação de Philip Yang, fundador do Instituto Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole), entrevistado na Live do Valor desta sexta-feira.

"As pessoas se perguntam: será que as cidades vão morrer, em função da necessidade de desaglomerar? Em uma perspectiva histórica, nenhuma pandemia afetou de maneira decisiva as formas urbanas. A gripe espanhola matou milhões de pessoas, mas não foi por isso que tirou Nova York da sua trajetória de se tornar uma cidade global. Mais recentemente, Hong Kong, que registra os maiores indicadores de adensamento populacional e construtivo, foi muito impactada pela Sars [Síndrome Respiratória Aguda Grave] em 2003 e, ano depois, retomou seu processo", exemplifica Yang.

 

A situação atual, porém, tem suas particularidades. "Temos uma pandemia e, agora, as tecnologias que prevalecem favorecem muito a desaglomeração, isso é diferente", diz Yang. 

Segundo ele, as cidades devem observar um realinhamento nos usos da terra e também em seus preços. Embora pondere que é cedo para fazer previsões, Yang menciona, por exemplo, que o avanço significativo do home office pode gerar uma queda permanente na demanda por lajes corporativas, o que exigiria do mercado imobiliário um reequilíbrio entre produtos corporativos e residenciais.

"Eventualmente, você vai ter de redesenhar o uso, flexibilizar leis de zoneamento para permitir que essas lajes sejam utilizadas para outros fins. Em uma transição de mais longo prazo, você poderia usar grandes lajes corporativas para fins habitacionais e, quem sabe, trazer mais pessoas que moram na periferia para o centro em função do aumento da oferta de moradia e da redução dos preços", diz.

O avanço de tecnologias para encontros virtuais, por sua vez, deve impactar os usos de grandes espaços para eventos, feiras e convenções, que podem sofrer retração grande de demanda, segundo Yang. A queda nas atividades bancárias presenciais, também com o avanço da tecnologia móvel, pode catalisar o fechamento de agências, um movimento que ainda acontece com lentidão no Brasil, diz.

Outro exemplo é a aceleração do comércio eletrônico, com potencial de diminuir as grandes áreas ocupadas por varejistas ou shoppings centers. "A tendência de fechamento dos shoppings é enorme nos Estados Unidos. Isso não chega muito no Brasil ainda porque o shopping é o refúgio das pessoas que não gostam de caminhar na rua por questões de segurança."

Se a presença de lojas físicas de grandes redes nas cidades pode diminuir, por outro lado, "talvez haja um aumento de lojas de serviços de alcance mais local, de cunho artesanal", afirma. Eventualmente, esses espaços ociosos citados por Yang também podem virar pontos de agricultura orgânica urbana.

No âmbito do uso de espaços públicos, ele diz que a matriz de transportes e o perfil de uso das redes deve mudar. "Não sabemos ainda quanto isso é duradouro ou não, mas devemos ver uma queda no uso de transportes públicos, não só pelo risco de contaminação, mas também pelo avanço de micro modais, como patinetes e bicicletas, e o advento do carro autônomo", afirma.

Yang pondera que uma queda mais estrutural na demanda por transporte público pode gerar uma situação grave para as finanças públicas dos municípios. "Tem uma queda de receita muito grande para as concessionárias de ônibus, de metrô e implica um problema de sustentabilidade de serviços."

O retorno da demanda por carros também pode ser algo natural, embora prematuro para cravar, segundo ele. "Muita gente que tinha carro na garagem retomou o uso. Tínhamos uma previsão de queda na demanda por espaços de garagem e ela tende a se elevar de novo."

Outro movimento que poderá ser observado nos próximos anos é a desconcentração da população das grandes metrópoles em direção a cidades médias e pequenas, diz. E mesmo dentro dos próprios meios urbanos, as segmentações de organização do espaço devem mudar. "Podem ser não mais tanto por faixa de renda, mas por faixa etária, por exemplo, com os jovens indo para o centro e as famílias e pessoas de meia idade se mudando mais para as franjas das cidades. Ou então uma segmentação por estilo de vida e visão de mundo: pessoas mais progressistas nos centros adensados e pessoas mais conservadoras nas franjas", afirma.

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