Folha de São Paulo

5 de dezembro de 2018

Philip Yang

Bilhões de reais, de origem privada e pública, serão investidos nas cidades brasileiras nos próximos anos. O capital virá de três fontes principais: do pagamento aos municípios dos royalties do petróleo do pré-sal, de fundos imobiliários e do Minha Casa Minha Vida (MCMV).

 

Tal volume de recursos seria suficiente para tornar nossas cidades um éden urbano. Não parece ser este nosso destino.

 

Os royalties serão distribuídos a municípios que, em sua maioria, são incapazes de formular e executar políticas nesta escala. Estudos mostram que prefeituras destinam tais recursos não a investimentos, mas ao custeio de despesas.

 

O mercado de fundos imobiliários promete crescimento em 2019. Estimativas apontam para uma oferta de fundos superior ao recorde de R$ 14 bilhões de 2012. Nessa perspectiva, os fundos - que ainda representam uma porção acanhada dos investimentos do setor - tenderão a crescer e a tornar-se gigantes do fazer imobiliário, mas anões do "fazer cidades".

 

Ocorre que os fundos atuam de forma especializada − para lajes corporativas, galpões de logística, shopping centers, etc. − sem interesse por ações de desenvolvimento urbano. Tal abordagem hiperespecializada condena os fundos a auferir taxas de retorno aceitáveis mas subótimas, menos rentáveis do que se investissem em projetos inovadores e integrados, capazes de gerar uma boa cidade.

 

De 2009 a 2016 o governo federal aportou ao MCMV mais do que os EUA gastaram com a reconstrução da Europa via Plano Marshall – cerca de USD 110 bilhões (em dólares de 2016). E o dispêndio no MCMV segue vigoroso, respondendo hoje pelo financiamento de mais da metade do setor imobiliário.

 

O MCMV tem o mérito de reduzir o déficit habitacional. Mas ao dar um teto a milhões de famílias, subtrai delas o acesso à cidade. Em muitos casos, moradores não contam com uma farmácia num raio de 30 minutos a pé. Situadas nas franjas das cidades, as unidades do MCMV constituem um vetor de espraiamento, agravando problemas de mobilidade e gerando fricções com mananciais e fronteiras agrícolas.

 

O que fazer então?

 

As prefeituras poderiam aplicar os royalties a projetos voltados para o ordenamento espacial e à infraestruturação de suas cidades. Os Estados, por sua vez, devem atuar como coordenadores das 73 regiões metropolitanas que seguem órfãs de políticas supramunicipais que integrem esses aglomerados urbanos.

Fundos imobiliários e donos de grandes áreas poderiam atuar como developers, inserindo seus empreendimentos numa lógica urbana de usos mistos. A integração do imóvel a redes econômicas mais abrangentes é hoje possibilitado pelo big data urbano, volumes gigantescos de dados que, estruturados, mitigam riscos de demanda e abrem espaço a produtos inovadores. Usos mistos permitem que imóveis dialoguem com o seu entorno e propiciem, a um só tempo, retornos maiores e cidades melhores.

Moradias em áreas centrais abrigariam dignamente a população. O MCMV poderia instituir regras de inserção urbana das unidades que financia, condicionando a concessão de recursos à existência de infraestruturas mínimas. Junto com Estados e municípios, poderia ademais contribuir com seus amplos estoques de glebas públicas centrais ociosas.

A 4a Revolução Industrial avança, mas somente florescerá entre nós como plataforma de crescimento se formos capazes de organizar as cidades para este novo paradigma de produção. Desde os anos 1980, o Brasil apresenta um crescimento nulo da produtividade, apesar do entranhamento de tecnologias digitais em todos os domínios da vida e da produção. Sabemos portanto que corremos o risco de construir smart cities, tecnologicamente inteligentes mas espacialmente burras e ineficientes.

Se nossa vontade coletiva não for suficiente para corrigir os descaminhos de nossas cidades, corrompemos na raiz a possibilidade de sonhar com a construção de um Brasil melhor.

PHILIP YANG, 56, mestre em administração pública pela Universidade Harvard, é fundador do Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole).

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